Compra de imóvel nos Estados Unidos pela pessoa física ou por LLC

Investir em imóveis nos Estados Unidos é uma alternativa comum entre brasileiros que buscam renda em dólar e diversificação patrimonial. Antes da compra, porém, é importante decidir como o imóvel será adquirido: diretamente pela pessoa física ou por meio de uma Limited Liability Company, conhecida como LLC.

Para o brasileiro que permanece residente fiscal no Brasil e não é residente nem cidadão americano, essa escolha afeta a proteção patrimonial, a administração do investimento e, principalmente, a sucessão.

Compra diretamente pela pessoa física

A aquisição pela pessoa física costuma ser mais simples e possui menos custos de manutenção. O investidor aparece como proprietário do imóvel e declara diretamente os aluguéis, as despesas e uma eventual venda.

Por outro lado, a propriedade fica vinculada ao seu patrimônio pessoal. Dependendo das circunstâncias, obrigações relacionadas ao imóvel, como disputas com locatários, acidentes ou dívidas, podem atingir diretamente o proprietário.

Também existe um risco sucessório relevante. Imóveis localizados nos Estados Unidos integram o patrimônio americano do investidor para fins do imposto federal sobre herança, o estate tax.

Para pessoas que não sejam residentes nem cidadãs americanas, o limite aplicável é de apenas US$ 60 mil. Como grande parte dos imóveis ultrapassa esse valor, a exposição ao imposto pode surgir desde o momento da compra. As alíquotas são progressivas e podem chegar a 40%.

Além do possível imposto, os herdeiros podem precisar enfrentar um processo de inventário nos Estados Unidos antes de administrar ou transferir o imóvel.

Quais são as vantagens da LLC

A LLC é uma empresa constituída de acordo com a legislação de um estado americano. Quando utilizada em uma operação imobiliária, ela passa a ser a proprietária formal do imóvel.

A estrutura oferece uma separação entre o investimento e a pessoa do sócio. Receitas, despesas, contratos e responsabilidades relacionadas à propriedade ficam concentrados na empresa.

Entre suas principais vantagens estão:

maior separação entre o imóvel e o patrimônio pessoal;
organização das receitas e despesas da propriedade;
facilidade para incluir outros investidores;
definição de percentuais e regras de administração;
maior continuidade na gestão do investimento.

A proteção patrimonial, entretanto, não é absoluta. Ela depende da legislação estadual, do cumprimento das formalidades da empresa e da adequada separação entre as finanças pessoais e empresariais.

A LLC não elimina o imposto de herança

A LLC oferece benefícios operacionais e patrimoniais, mas sua simples constituição não elimina automaticamente o estate tax.

Uma LLC americana pertencente diretamente à pessoa física brasileira continua exigindo análise sucessória, pois o investidor passa a possuir uma participação em uma entidade constituída nos Estados Unidos. Caso a LLC detenha bens no país, o estate tax incide da mesma forma.

Quando o objetivo também é reduzir a exposição ao imposto de herança americano, uma alternativa frequentemente utilizada é combinar a LLC com uma empresa estrangeira, ou offshore.

Nesse modelo:

a LLC americana é proprietária do imóvel;
a offshore estrangeira é proprietária da LLC;
o investidor brasileiro possui as cotas da offshore.

Dessa forma, a pessoa física deixa de deter diretamente o imóvel ou a participação na empresa americana e passa a possuir cotas de uma entidade estrangeira. Sendo uma pessoa física estrangeira a dona de uma empresa estrangeira, não há mais que se falar em imposto de herança e de processo de inventário nos EUA.

Por isso, a combinação entre LLC e offshore pode oferecer uma solução mais eficiente para o planejamento sucessório, desde que seja implementada corretamente.

Pessoa física ou LLC qual é a melhor escolha

A aquisição pela pessoa física pode fazer sentido quando o imóvel possui finalidade predominantemente pessoal e o investidor deseja uma estrutura mais simples.

Para imóveis destinados à locação ou mantidos como investimento, a LLC tende a oferecer maior organização e separação patrimonial.

Entretanto, quando também existe preocupação com o estate tax, a comparação não deve se limitar à pessoa física e à LLC diretamente detida pelo investidor. Nesse caso, pode ser mais adequado avaliar uma LLC controlada por offshore, combinando a estrutura operacional americana com o planejamento sucessório internacional.

A escolha deve considerar o valor e o uso do imóvel, os riscos da operação, os custos de manutenção e os objetivos sucessórios do investidor.

Contar com orientação especializada no Brasil e nos Estados Unidos é fundamental para que a estrutura seja segura e compatível com os objetivos patrimoniais do cliente.

Fontes consultadas

Receita Federal — Tributação de entidades controladas no exterior:
https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/noticias/2024/abril/receita-federal-e-secretaria-da-reforma-tributaria-lancam-atualizacao-do-perguntas-e-respostas-sobre-tributacao-de-rendimentos-no-exterior/perguntas-e-respostas-offshores-lei-14-754-e-in-rfb-2-180.pdfem vez de concentrar a conversão de moeda em um único momento. Parte do recurso precisa estar disponível já em 2027, quando abre a venda de ingressos.

Internal Revenue Service — Estate tax para não residentes e não cidadãos:
https://www.irs.gov/businesses/small-businesses-self-employed/frequently-asked-questions-on-estate-taxes-for-nonresidents-not-citizens-of-the-united-states

Internal Revenue Service — Classificação dos ativos para fins sucessórios:
https://www.irs.gov/instructions/i706na

Disclaimer

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