Investir em imóveis nos Estados Unidos pode gerar renda em dólar e diversificação patrimonial, mas também envolve obrigações fiscais que devem ser consideradas antes da compra.

Para o brasileiro que permanece residente fiscal no Brasil e não é residente nem cidadão americano, a tributação pode ocorrer nos dois países. Nos Estados Unidos, devem ser observados os impostos sobre a propriedade, o aluguel, a venda e a sucessão. No Brasil, o investimento e seus rendimentos também precisam ser declarados.

A forma de titularidade – pessoa física, LLC ou LLC controlada por offshore – pode modificar a proteção patrimonial, a tributação e a transmissão do imóvel aos herdeiros.

Impostos relacionados à propriedade

A aquisição de um imóvel não gera imposto federal sobre a renda para o comprador. Entretanto, a operação pode envolver custos de registro, financiamento, seguro, inspeção e fechamento.

Após a compra, o proprietário normalmente deverá pagar o property tax, imposto local calculado sobre o valor atribuído ao imóvel.

As alíquotas e regras variam conforme o estado, o condado e a cidade onde a propriedade está localizada. Também podem existir taxas de associação, licenças para locação e outras cobranças locais.

Esses valores precisam ser considerados no cálculo do retorno, pois podem representar uma parcela relevante das despesas anuais.

Como o aluguel é tributado

Para um não residente nos Estados Unidos, o aluguel de um imóvel americano pode seguir duas formas principais de tributação federal.

Pela regra geral, a renda imobiliária que não esteja efetivamente conectada a uma atividade empresarial nos Estados Unidos pode ficar sujeita à retenção de 30% sobre o valor bruto recebido.

Nesse modelo, despesas como condomínio, seguro, manutenção, impostos e depreciação não reduzem a base de cálculo.

Entretanto, o proprietário pode realizar uma eleição para tratar a renda como Effectively Connected Income, ou ECI. Com essa escolha, o imposto passa a incidir sobre o resultado líquido da atividade, permitindo considerar determinadas despesas relacionadas ao imóvel.

Entre as despesas que podem ser dedutíveis, conforme as regras aplicáveis, estão impostos sobre a propriedade, seguro, administração, manutenção, reparos, determinadas despesas financeiras e depreciação.

Quando o imóvel pertence a uma LLC, o tratamento depende da classificação fiscal adotada pela empresa e por seus sócios. Por isso, a estrutura deve ser definida antes da compra, considerando não apenas a renda do aluguel, mas também a futura venda e a distribuição dos recursos.

Como funciona a tributação na venda

O ganho obtido por uma pessoa estrangeira na venda de um imóvel localizado nos Estados Unidos é tributável no país.

Além da apuração do imposto, a operação pode estar sujeita à Foreign Investment in Real Property Tax Act, conhecida como FIRPTA.

Na venda direta por uma pessoa estrangeira, o comprador deve, em regra, reter 15% do valor total realizado e encaminhar esse montante ao IRS.

Essa retenção não é calculada sobre o lucro e não representa necessariamente o imposto definitivo.

Por exemplo, na venda de um imóvel por US$ 500 mil, a retenção pode chegar a US$ 75 mil, mesmo que o ganho efetivo seja muito inferior a esse valor.

Este exemplo é exclusivamente para fins ilustrativos. Os casos individuais podem variar. Qualquer informação fornecida não é um resumo completo ou uma declaração de todos os dados disponíveis necessários para tomar uma decisão de investimento e não constitui uma recomendação.

Após a operação, o vendedor deverá apresentar a declaração fiscal correspondente e calcular o resultado da venda. O valor retido será utilizado como crédito, podendo existir imposto complementar ou restituição.

É possível reduzir ou evitar a retenção da FIRPTA

Existem situações em que a retenção pode ser reduzida ou dispensada.

Quando o comprador for uma pessoa física, adquirir o imóvel para utilizá-lo como residência e o valor da operação não ultrapassar US$ 300 mil, poderá existir dispensa da retenção, desde que sejam cumpridos os requisitos legais.

Se o imóvel for adquirido para residência do comprador e o valor superar US$ 300 mil, mas não ultrapassar US$ 1 milhão, a retenção poderá ser reduzida para 10%.

Também é possível solicitar ao IRS um withholding certificate quando a retenção calculada sobre o preço da venda for superior à obrigação tributária máxima do vendedor. Dependendo do ganho efetivo, o certificado pode autorizar uma retenção menor ou até mesmo zerá-la.

A estrutura societária utilizada para deter o imóvel também pode modificar a forma e a base da retenção.

Como funciona na estrutura LLC e offshore

Para o brasileiro que adquire um imóvel como investimento, uma estrutura que pode ser avaliada é a utilização de uma LLC americana controlada por uma offshore.

A LLC concentra a propriedade e a operação do imóvel nos Estados Unidos, enquanto a offshore funciona como holding do investimento e contribui para o planejamento sucessório internacional.

Para fins fiscais americanos, a estrutura pode ser organizada como double corporation ou double partnership.

Na estrutura double corporation, a LLC é tributada à alíquota de 21% (federal) e à alíquota estadual (a depender do estado onde está localizado o imóvel) como uma corporation americana e a offshore como uma corporation estrangeira.

Como o imóvel é vendido por uma empresa americana, a retenção convencional da FIRPTA de 15% sobre o valor bruto normalmente não se aplica nesse momento. A LLC, entretanto, deverá apurar e pagar o imposto americano sobre o ganho líquido da operação.

A posterior distribuição dos recursos à offshore também pode gerar retenção nos Estados Unidos, a menos que ocorra apenas quando do encerramento da LLC, hipótese na qual a distribuição dos lucros não será tributável. Uma das vantagens desse modelo é evitar que uma parcela relevante do preço total fique retida no fechamento quando o ganho representa apenas uma parte do valor da venda.

Na estrutura double partnership, tanto a LLC quanto a offshore recebem tratamento fiscal de partnership. Nesse modelo, o resultado da venda é atribuído aos sócios, e a retenção segue as regras aplicáveis às partnerships com investidores estrangeiros.

Em vez da retenção convencional de 15% sobre o valor bruto do imóvel, pode ser aplicada uma retenção de 37% sobre o lucro tributável atribuído aos sócios estrangeiros. O valor que exceder o imposto efetivamente devido sobre o ganho é passível de restituição aos sócios.

Caso seja vendida a participação na partnership, em vez do imóvel, também poderá existir retenção de 10% sobre o valor realizado, conforme as regras aplicáveis à transferência de participações societárias.

A double corporation e a double partnership não eliminam o imposto americano sobre o ganho. Elas podem, contudo, modificar a base, o momento e a forma de recolhimento, evitando, em determinadas operações, a retenção automática de 15% sobre todo o preço de venda. Para entender como essa combinação também pode servir à proteção patrimonial de forma mais ampla, vale ver como a estrutura offshore costuma ser usada nesse sentido.

E o imposto sobre herança

Imóveis localizados nos Estados Unidos são considerados ativos americanos para fins do estate tax.

Para pessoas que não sejam residentes nem cidadãs americanas, o limite aplicável é de apenas US$ 60 mil. Acima desse valor, o espólio pode ter a obrigação de apresentar o Form 706-NA e, dependendo do caso, recolher o imposto federal sobre herança. As alíquotas são progressivas e podem chegar a 40%.

Como grande parte dos imóveis ultrapassa esse limite, a forma de titularidade deve ser definida antes da aquisição.

Uma LLC americana diretamente detida pela pessoa física pode proporcionar organização e separação patrimonial, mas não elimina automaticamente a exposição ao estate tax.

Na estrutura formada por LLC e offshore, a LLC é proprietária do imóvel, a offshore possui a LLC e o investidor brasileiro detém as cotas da offshore. Dessa forma, ele deixa de possuir diretamente o imóvel ou uma participação em uma empresa americana e passa a deter uma participação em uma entidade estrangeira.

Em regra, as cotas de uma empresa constituída fora dos Estados Unidos são consideradas ativos localizados no exterior para fins do estate tax americano. A offshore também pode ser combinada com instrumentos sucessórios, como trust ou titularidade conjunta, facilitando a transmissão do patrimônio — um tema explorado em mais detalhe no texto sobre planejamento sucessório internacional.

Assim, a estrutura permite reunir a organização operacional e a separação patrimonial da LLC com os benefícios sucessórios da offshore, dentro de uma lógica mais ampla de holding do investimento para o patrimônio no exterior.

Quais são as obrigações no Brasil

O brasileiro que permanece residente fiscal no país deve informar o imóvel ou a participação na estrutura que o detenha em sua Declaração de Imposto de Renda.

Quando o imóvel pertence diretamente à pessoa física, os aluguéis recebidos do exterior são rendimentos tributáveis e, em regra, estão sujeitos à apuração mensal pelo Carnê-Leão.

O imposto sobre a renda pago nos Estados Unidos pode ser compensado no Brasil quando atendidos os requisitos legais, observados os comprovantes e o limite do imposto brasileiro incidente sobre o mesmo rendimento.

Quando o imóvel é mantido por meio de LLC e offshore, devem ser consideradas as regras brasileiras aplicáveis às entidades controladas no exterior, inclusive aquelas introduzidas pela Lei nº 14.754/2023.

Planejamento deve começar antes da compra

A tributação de um imóvel nos Estados Unidos acompanha toda a vida do investimento: aquisição, propriedade, locação, venda e sucessão.

Para o brasileiro que pretende adquirir um imóvel como investimento, a combinação entre LLC e offshore pode proporcionar maior organização, separação patrimonial e eficiência sucessória. A escolha entre double corporation e double partnership também permite adequar a tributação e a retenção na venda às características da operação.

Na Astride, estruturamos LLCs e offshores de forma integrada e analisamos qual classificação fiscal faz mais sentido para cada investimento, considerando a locação, a futura venda, a distribuição dos recursos e o planejamento sucessório.

Fontes consultadas

Internal Revenue Service – Tributação de imóveis pertencentes a não residentes: irs.gov/individuals/international-taxpayers/nonresident-aliens-real-property-located-in-the-us

Internal Revenue Service – Retenção na venda de imóveis conforme a FIRPTA: irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding

Internal Revenue Service – Exceções à retenção da FIRPTA: irs.gov/individuals/international-taxpayers/exceptions-from-firpta-withholding

Internal Revenue Service – Retenção aplicável a partnerships com sócios estrangeiros: irs.gov/individuals/international-taxpayers/partnership-withholding

Internal Revenue Service – Coordenação entre FIRPTA e partnership withholding: irs.gov/individuals/international-taxpayers/helpful-hints-for-partnerships-with-foreign-partners

Internal Revenue Service – Estate tax para não residentes e não cidadãos: irs.gov/businesses/small-businesses-self-employed/frequently-asked-questions-on-estate-taxes-for-nonresidents-not-citizens-of-the-united-states

Receita Federal – Rendimentos de aluguel recebidos do exterior: gov.br/receitafederal (rendimentos do capital)

Receita Federal – Perguntas e Respostas IRPF 2026: gov.br/receitafederal (perguntas e respostas DIRPF)