Imagine investir em imóveis nos EUA sem precisar comprar, administrar ou financiar uma propriedade. É exatamente isso que os REITs oferecem. Nesse artigo, vamos explorar mais a fundo o mundo dos REITs, entender como eles funcionam, os principais setores, suas vantagens e desvantagens, como o investidor brasileiro é tributado e como investir neles.
O que são os REITs?
Os REITs, ou Real Estate Investment Trusts, são empresas que possuem, operam ou financiam propriedades que geram renda, como prédios de escritórios, shoppings, hotéis e muito mais, permitindo que pessoas comuns também invistam nesse mercado, mesmo sem comprar imóveis diretamente. Quando investimos em um REIT, nos tornamos “donos” de uma parte da empresa e compartilhamos os ganhos obtidos com aluguéis, vendas ou financiamentos das propriedades. É uma forma de participar do mercado imobiliário sem precisar lidar diretamente com a compra e administração dos imóveis.
O mercado de REITs
Os REITs foram criados em 1960 pelo Congresso americano¹ para permitir que mais pessoas participassem do mercado imobiliário, já que antes disso, investir em propriedades era privilégio de poucos. Os REITs democratizaram esse acesso, permitindo que investidores comuns pudessem colher os benefícios dos aluguéis e valorizações imobiliárias.
Hoje, os REITs somam mais de US$ 4,5 trilhões em ativos imobiliários comerciais nos Estados Unidos e administram cerca de 570 mil imóveis pelo país.¹
Os REITs listados têm uma capitalização de mercado combinada de mais de US$ 1,6 trilhão e, somente em 2025, distribuíram aproximadamente US$ 71 bilhões em dividendos aos acionistas.² Mais de 28 REITs fazem parte do S&P 500, o principal índice da bolsa americana.¹ No acumulado de 2026 (YTD), o índice FTSE Nareit All Equity REITs acumulou retorno de dois dígitos. Vale lembrar que desempenho passado não garante resultados futuros.³
O índice FTSE Nareit U.S. All Equity REIT, o principal e mais antigo índice de REITs americano, reúne mais de 190 REITs e é usado como referencial padrão por muitos analistas, gestores de investimento e investidores. Ele também serve como base para diversos fundos ponderados pelo mercado de REITs.¹
Quais são os requisitos para ser um REIT?
Para ser considerada um REIT, a empresa precisa cumprir algumas regras importantes⁴:
- Investir pelo menos 75% de seus ativos em imóveis, dinheiro ou títulos do governo dos EUA;
- Gerar pelo menos 75% de sua receita com aluguéis, juros de financiamento imobiliário ou vendas de imóveis;
- Distribuir no mínimo 90% de sua renda tributável como dividendos aos acionistas;
- Ser uma empresa tributável como uma Corporation (equivalente a uma S.A. no Brasil);
- Ser gerenciada por um conselho de diretores ou curadores;
- Ter pelo menos 100 acionistas após o primeiro ano de existência;
- Não ter mais de 50% de suas ações nas mãos de apenas 5 ou menos pessoas.
Principais Tipos de REITs
Equity REITs
Os Equity REITs são o tipo mais tradicional de REIT. Eles investem principalmente em propriedades imobiliárias físicas, como prédios de escritórios, shopping centers, apartamentos residenciais, hotéis e outros tipos de imóveis comerciais. Esses REITs adquirem, desenvolvem, operam e gerenciam propriedades com o objetivo de gerar renda através do aluguel e também de possíveis ganhos de capital provenientes da valorização das propriedades.
Mortgage REITs (mREITs)
Os Mortgage REITs, ou mREITs, têm um foco diferente dos Equity REITs. Em vez de investir em propriedades físicas, os mREITs investem em hipotecas e títulos lastreados em hipotecas. Eles ganham dinheiro ao cobrar juros sobre os empréstimos imobiliários que possuem em sua carteira. Essencialmente, os mREITs atuam como credores hipotecários e ganham uma margem de lucro a partir das diferenças entre as taxas de juros que pagam pelos fundos que captam e as taxas de juros que recebem das hipotecas.
Hybrid REITs
Os Hybrid REITs são uma combinação dos Equity REITs e dos mREITs. Eles investem tanto em propriedades físicas quanto em hipotecas e títulos lastreados em hipotecas. Essa abordagem híbrida permite que esses REITs diversifiquem suas fontes de receita e equilibrem potenciais flutuações nas taxas de juros e nas condições do mercado imobiliário.
Setores de Atuação
Retail REITs
Esses REITs possuem e administram propriedades de varejo, como shoppings regionais, centros comerciais com grandes lojas, outlets e supermercados. Eles alugam esses espaços para diversos tipos de inquilinos comerciais.
Lodging/Resorts REITs
Esse tipo de REIT investe em hotéis e resorts, alugando quartos e instalações para hóspedes. Eles oferecem diferentes categorias de hotéis que atendem tanto a viajantes a negócios quanto a turistas.
Residential REITs
REITs residenciais possuem e gerenciam diferentes tipos de residências, como prédios de apartamentos, casas estudantis, moradias fabricadas e casas unifamiliares. Eles alugam essas propriedades a indivíduos e famílias.
Timberlands REITs
Esse tipo de REIT se concentra na gestão de terras florestais e na exploração sustentável de madeira. Eles ganham com a venda de madeira colhida.
Health Care REITs
Health Care REITs possuem propriedades relacionadas à saúde, como instalações para idosos, hospitais, consultórios médicos e clínicas. Eles alugam esses espaços a prestadores de serviços de saúde.
Self-storage REITs
Esses REITs gerenciam unidades de armazenamento e as alugam a particulares e empresas que precisam de espaço para guardar pertences.
Infrastructure REITs
Esses REITs investem em propriedades de infraestrutura, como torres de telecomunicações, redes de fibra óptica e oleodutos.
Data Center REITs
Data Center REITs possuem e gerenciam instalações para armazenamento seguro de dados de empresas e organizações, fornecendo serviços como resfriamento e segurança.
Diversified REITs
Esse tipo de REIT diversifica entre mais de um setor, incluindo diferentes tipos de imóveis comerciais e residenciais.
Specialty REITs
Specialty REITs possuem propriedades que não se enquadram nos outros setores de REIT, como cinemas, fazendas e até cemitérios.
Vantagens e Desvantagens do REITs
Vantagens
- Acesso ao mercado imobiliário com baixo investimento inicial;
- Possibilidade de receber dividendos regularmente;
- Diversificação da carteira;
- Liquidez, pois algumas ações de REITs são negociadas em bolsas de valores.
Desvantagens
- Crescimento lento, dado a necessidade de distribuir a maior parte dos lucros ao invés de investirem para crescer;
- Riscos de mercado, ou seja, o preço das ações pode variar de acordo com as condições econômicas e outros fatores.
REITs e FIIs: qual a diferença?
Enquanto os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Brasil funcionam como fundos de investimento, os REITs nos Estados Unidos são, essencialmente, empresas. Ou seja, mesmo tendo conceitos de investimentos muito parecidos, em termos de estrutura eles são bastante diferentes, o que concede aos REITs a possibilidade de adquirir dívidas e usar alavancagem financeira, além de possuírem um Conselho de Administração. Outro ponto importante é que no Brasil, os fundos imobiliários têm uma história bem mais recente. Sua origem remonta à Lei 8.668 de 1993, porém, o primeiro fundo, só foi estabelecido em 1996. E apenas em 1999 surgiu o primeiro fundo voltado para investidores individuais.
| Critério | REITs (Estados Unidos) | FIIs (Brasil) |
| Estrutura | Empresa listada em bolsa | Fundo de investimento |
| Regulador | SEC e FINRA | CVM |
| Tributação de dividendos (pessoa física) | Sujeitos a imposto (ver seção de tributação abaixo) | Isentos de Imposto de Renda, sob certas condições |
| Frequência de pagamento | Trimestral, em geral | Mensal, em geral |
| Origem | Criados em 1960 pelo Congresso americano | Regulamentados a partir da Lei 8.668/1993 |
| Governança | Conselho de Administração | Gestor do fundo |
REITs pagam imposto?
Diferente dos FIIs, que em determinadas condições são isentos de Imposto de Renda sobre os dividendos para pessoa física, os REITs têm uma tributação em duas camadas que vale a pena entender antes de alocar recursos nesse ativo.
Nos Estados Unidos, os dividendos pagos por REITs a investidores não residentes sofrem retenção na fonte (withholding tax) de até 30%. No Brasil, esses rendimentos também precisam ser declarados como investimentos no exterior e, de forma geral, são tributados à alíquota de 15%⁶ sobre os rendimentos, com apuração feita diretamente na Declaração de Ajuste Anual.
Saiba mais: 🔗 Entenda as novas regras do Imposto de Renda exterior
🔗 Imposto de Renda 2026: como declarar investimentos no exterior
Como investir em REITs pela Avenue
Para o investidor brasileiro, o acesso aos REITs acontece por meio do mercado americano, já que eles são negociados nas bolsas de valores dos EUA como qualquer ação. Existem, basicamente, dois caminhos:
- Investir diretamente em ações de REITs individuais, escolhendo empresas de setores específicos, como shopping centers, data centers ou saúde;
- Investir em ETFs de REITs, fundos negociados em bolsa que reúnem várias empresas do setor imobiliário em um único ativo, o que pode ajudar a diluir o risco de concentração em uma única companhia.
Veja também: 🔗 ETFs Americanos: o que são e como investir | Avenue Connection
Como Escolher os REITs para Sua Carteira?
Na hora de escolher um REIT, é importante levar em consideração o seu perfil de investidor, e considerar alguns critérios, como setor, localização dos imóveis, histórico de dividendos, desempenho passado e gestão da empresa, entre outros que julgar importante. Uma boa estratégia é diversificar, investindo em diferentes tipos de REITs para reduzir o risco.
Custos de Investimento em REITs
Assim como em qualquer investimento, é importante considerar os custos envolvidos, como taxas de corretagem por exemplo. Busque entender esses custos para tomar decisões informadas.
Considerações Finais
Os REITs podem ser uma opção interessante para os investidores que buscam investir no mercado imobiliário de maneira simples e acessível, levando em conta seu perfil de investidor, seus objetivos e estratégias de investimento. É muito importante considerar também os custos envolvidos, realizar uma análise detalhada de cada REIT e estar ciente das obrigações fiscais relacionadas aos investimentos.
FAQ: REITs
O que é um REIT?
Um REIT (Real Estate Investment Trust) é uma empresa que possui, opera ou financia imóveis geradores de renda, como escritórios, shoppings e hotéis, permitindo que investidores comuns participem do mercado imobiliário americano sem comprar um imóvel diretamente.
Qual a diferença entre REIT e FII?
REITs são empresas listadas em bolsa nos Estados Unidos, enquanto FIIs são fundos de investimento regulados pela CVM no Brasil. Eles também se diferenciam na tributação e na frequência de pagamento de dividendos – trimestral nos REITs e, em geral, mensal nos FIIs.
Como um brasileiro pode investir em REITs?
O investidor brasileiro pode investir em REITs por meio de uma conta em uma corretora com acesso ao mercado americano, comprando ações de REITs individuais ou ETFs que reúnem várias empresas do setor.
REITs pagam impostos?
Sim. Os dividendos de REITs sofrem retenção na fonte americana de até 30% para não residentes. Os rendimentos ligados à venda do ativo, por sua vez, são tributados no Brasil com uma alíquota de 15% e deve constar na Declaração de Ajuste Anual.
Com que frequência os REITs pagam dividendos?
Os REITs costumam distribuir dividendos trimestralmente, já que são obrigados a repassar pelo menos 90% da renda tributável aos acionistas.
Referências:
- ¹ Nareit – REITs by the Numbers: https://www.reit.com/data-research/data/reits-numbers
- ² Nareit – REIT Industry Financial Snapshot: https://www.reit.com/data-research/reit-market-data/report/reit-industry-financial-snapshot
- ³ Nareit – Quarterly REIT Performance Data: https://www.reit.com/data-research/reit-market-data/report/quarterly-reit-performance-data
- ⁴ SEC Office of Investor Education and Advocacy – Investor Bulletin: REITs: https://www.sec.gov/files/reits.pdf
- ⁵ The Tax Adviser – The role of REITs for foreign investors in US real estate: https://www.thetaxadviser.com/issues/2025/aug/the-role-of-reits-for-foreign-investors-in-us-real-estate/
- ⁶ Lei nº 14.754, de 12 de dezembro de 2023 (texto oficial): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14754.htm
Referências adicionais:
DISCLAIMER
O investimento internacional envolve riscos especiais, incluindo flutuações cambiais, diferentes padrões de contabilidade financeira e possível volatilidade política e econômica.
A situação de cada investidor é única e você deve considerar seus objetivos de investimento, tolerância ao risco e horizonte de tempo antes de fazer qualquer investimento. Investir envolve risco e você pode incorrer em um lucro ou perda, independentemente da estratégia selecionada. O conteúdo acima não é uma recomendação para comprar ou vender qualquer ativo individual ou qualquer combinação de ativos.
Certifique-se de considerar sua própria situação financeira, realizar uma pesquisa completa e consultar um profissional tributário qualificado antes de tomar qualquer decisão de investimento referente a REITs. Os investimentos em REITs e outros títulos imobiliários estão sujeitos aos mesmos riscos que os investimentos diretos em imóveis. O setor imobiliário é particularmente sensível às crises econômicas.
Qualquer informação não é um resumo completo ou declaração de todos os dados disponíveis necessários para tomar uma decisão de investimento e não constitui uma recomendação. Os investimentos mencionados podem não ser adequados para todos os investidores.
Avenue Securities Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda. (“Avenue Securities DTVM”) é uma distribuidora de valores mobiliários brasileira devidamente autorizada pelo Banco Central do Brasil (“BCB”) e pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) Os saldos disponíveis em Reais são mantidos na Avenue Securities DTVM Ltda., uma instituição financeira regulada. Os fundos detidos pela Avenue Securities DTVM não são cobertos pelo FGC (Fundo Garantidor de Créditos).
Veja todos os avisos importantes em: https://avenue.us/termos/
